什么是房产的善意取得制度？

发布时间：2012-06-08 来源：深圳婚姻家庭律师团队 浏览数：1862

        在离婚案件中，经常会出现这一情况：作为夫妻共同财产的房屋仅仅登记在夫或妻一方的名下，当婚姻出现危机时，房产的登记方就可能瞒着另一方，偷偷地通过房产中介把房屋出售，当另一方发现时，想追回被登记方偷偷出售的房产，但为时已晚，法院一般会以受让方的购买行为符合善意取得制度为由，保护善意受让人的利益，也就是说被登记方偷偷出售的房产已无法追回。

        那么，什么是善意取得制度，它需要满足什么条件呢？

        善意取得，是指无权处分人将其占有的财产转让给买受人，如果买受人在取得该财产时是出于善意（即对无权处分人之所为完全不知情），则买受人将依法取得该财产的所有权。原所有权人将丧失对原物的返还权，只能请求无权处分人赔偿相应的损失。

        根据《物权法》106条的规定，以及结合夫或妻私自转让夫妻共同所有的房产为例，谈谈善意取得制度的适用条件：

        （1）无权处分人处分了他人所有的财产。作为夫妻共同财产的房产，如果需要出售或者重大修缮，需要夫妻双方协商一致共同作出决定。如果夫或妻一方未经另一方同意私自转让房屋，则属于无权处分行为。
  
        （2）买受人受让时出于善意。所谓的“善意”，其实是一种主观标准。案件审理中，判断买受人是否“善意”，会优先让原所有权人对买受人存在恶意进行举证。如果原所有权人能举出一定的证据，买受人则需对自己在买卖过程中尽到了足够且充分的审查及注意义务进行证明，方才能表明自己的“善意”而加以对抗。

        （3）买受人以合理的价格有偿取得。首先需要明确的是，无偿取得财产是肯定不适用善意取得的。例如，作为夫妻共有财产的房产，夫或妻一方将房产赠与第三人。也就是说，买受人取得财产必须是通过买卖、互易、债务清偿、出资等具有交换性质的行为实现。同时，需要强调的是价格的合理性。这个“合理”价格，一般认为是同地段、同时期、同户型的一般市场成交价。

        （4）转让的财产依照法律规定已经完成交付。以房屋买卖为例，我国对房屋转让以登记为要件。买卖双方只有到房产交易中心进行了权属变更登记，才能发生物权转移的效力。如果买受人没有及时办理房屋变更登记，也不会产生善意取得的法律后果。




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